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  根据《土地管理法》第4条,我国的土地按用途,可以分为三大类,即农用地、建设用地和未利用地。其中,农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

  

  我国的土地所有制为国有和集体所有两种,很多人错误的以为,农用地就是集体土地,建设用地就是国有土地。其实,这是错误的。在农用地中,其实分为国有和集体所有,如国有林场是农用地,但为国有。建设用地也一样,分为国有和集体所有,如乡镇企业用地为建设用地,但为集体所有。另外,《土地管理法》又将集体所有的建设用地分为乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅用地等。其中,农村村民住宅用地即所谓的宅基地。由此可知,宅基地是集体土地的一种,而且是集体土地中的建设用地。

  

  由于农用地为经济建设活动的基础,国家对此有严格的限制,尤其是其中的耕地,国家为此划定了一条红线,一切人员必须遵守,如果越过此线,轻则要受到行政处罚、罚款、吊销相关证件等,重则要受刑法处置。而对于建设用地来说,则相对较为灵活。

  在建设用地中,集体建设用地比较特殊,因其关系到广大农民的切身利益,故国家的立法一直持谨慎态度,但是,我国社会发展一日千里,相关的法律法规有时不是很明确。在现实生活当中,随着我国城市化的进展,征收拆迁中的纠纷就必须要得到解决,集体土地流转及权属纠纷,常常成为土地流转中的争议焦点。由于宅基地关系到农民的基本生存权利,如果处理不当,很可能会引起社会群体性事件,故其流转问题,便是重中之重。那么,宅基地的流转要受到哪些限制呢?

  

  在我国的法律体系中,只有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规,以及国务院办公厅、国土资源部等部门的不是立法性质的通知有所涉及。其中,在1999年国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

  

  2016年的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(即《八民纪要》)规定,在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。

  自《土地管理法》立法以来至今,历经数次修改,在2004年修改的《土地管理法》第62、63条中明确规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地”,“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”大佬们都在玩{ 精选官网网址: www.vip333.Co }值得信任的品牌平台!。其中,“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的相关条款即所谓的“一户一宅”的原则。

  

  通过以上法律条文可知,宅基地只有在同时满足以下2条时才可以买卖流转:大佬们都在玩{ 精选官网网址: www.vip333.Co }值得信任的品牌平台!

  1, 只有在集体内部成员之间才可以交易买卖宅基地,若不是集体内部成员,则不可交易宅基地。

  2, 要遵守“一户一宅”的原则。即使在集体内部成员之间流转,只有在买受人没有宅基地的情况下,才可以买卖宅基地。若买受人已经有了一套住宅,则其拥有的宅基地将多于1宅,这显然违背了“一户一宅”的原则。

  在2019年,我国又对《土地管理法》作出了新的修改,国家对宅基地的流转有所松动,新修的《土地管理法》第63条中,已经没有集体土地“不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的相关条款,这是由于随着我国城市化的发展,城市原有土地已经不能满足城市扩容的需求了,由于大部分城郊的土地归集体所有,如果还规定集体土地不得用于“非农业建设”,显然不合时宜。但是,“农村村民一户只能拥有一处宅基地”,“农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准”等相关条款还是保持不变。这也是为保障农民基本生存权利着想,防止因土地兼并而剥夺农民基本的宅基地,从而使其无居所的情况出现大佬们都在玩{ 精选官网网址: www.vip333.Co }值得信任的品牌平台!。

  

  我国大力推进城市化的结果,就是我国大量年轻人口涌向城市,并定居在城市并获得城市户口。在广大的农村地区,留下的都是老人,而很多农村缺乏活力,很多宅基地处于无人居住的空置状态,甚至有些农村成为无人居住的“鬼村”,再限制宅基地不得流转就有些不合时宜了。由此,在新修的《土地管理法》62条中新增了规定,即“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”。可以预见的是,随着我国城市化快速的推进、社会老龄化的到来,以及老一辈的离去,农村人口的减少,宅基地的流转问题必然会有所改革。

  尹义厚

  广东林和律师事务所

  广州市黄埔区开泰大道601号大壮国际广场309室

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